特区民泊の認定取得後の手続きについて
民泊専門の行政書士の渡邊です。
今回は、特区民泊の認定取得後の手続きについて記載させて頂きます。
事後手続きは、変更認定と変更届と2種類あります。
変更認定は事前に行う必要があります。
下記の内容の変更は変更認定の申請をする必要があります。
（１）事業の内容
（２）構造設備の概要(増築、減築、リフォーム、設備の追加、減少)
（３）各居室の床面積(居室の追加、減少)
（４）各居室の設備及び器具の状況(寝具の変更、調理器具の変更)
（５）清潔保持の方法
（６）提供する外国人旅客の滞在に必要な役務の内容及び当該役務を提供するための体制
（７）施設の周辺住民からの苦情及び問い合わせを受けるための連絡先
（２）の居室の追加、減少とは同一の共同住宅で居室数の変更ということになります。事業を拡大するためにマンションの部屋数を増やす場合がこれにあたります。
既に認定取得している居室と、同一規格の居室の追加の場合は、保健所の現地調査はありませんが、異なる規格の居室の場合は保健所の現地調査が再度行われます。
保健所に支払う手数料は、現地調査があれば１
０，５００円となりますが、現地調査がない場合は２，５００円となります。
なお、所轄の消防署に対しては再度消防法令適合通知書交付申請をして、検査をして消防法令適合通知書を発行する必要があります。
（７）に関しては、認定取得後に近隣住民から苦情窓口に連絡をしても繋がらないといったという事例があったようで、追加された項目です。
ですので、民泊の運営を外注されている場合、運営会社を変更された場合は必要な手続きとなります。
その際は、再度近隣住民に対して周知する必要があります。
変更届は、変更日から１０日以内に提出する必要があります。
下記の内容は、変更届を提出する必要があります。
（１）認定事業者の氏名又は名称及び住所並びに法人にあっては、その代表者の氏名
（２）施設の名称又は所在地の変更(地域の名称の変更又は地番の変更に伴う変更に限る)
（３）特定認定を受けた者の電話番号その他の連絡先
（４）施設のホームページアドレス
こちらの手続きは、保健所に対する手数料は必要ないです。
定款又は寄附行為及び登記事項証明書(法人) や、住民票の写し(個人)を添付して提出しましょう。
弊所は、民泊専門の行政書士事務所として２０１７年以降大阪市を中心として関西一円で多くの実績があります。
迅速・丁寧な対応で問題解決致します。お気軽にお申し付けください。
行政書士渡邊正和事務所
HP https://watanabemasakazu.com
特区民泊の申請について（新規申請の場合）
民泊専門行政書士の渡邊です。
今回は、特区民泊の申請について記載させて頂きます。
特定認定の新規の申請には大きく分けて４通りが考えられます。
1、新規申請
2、名義変更
3、全面改築
4、個人から法人成り、法人から個人へといった組織変更
1～4のケースの場合は、新規で申請をして特定認定を取得する必要があります。
その際の申請書や申請添付書類に記載すべき内容等を下記に簡単にまとめております。
特定認定申請書(様式１)
大阪市保健所のホームページからダウンロード可能です。
申請添付書類
（１）定款又は寄附行為及び登記事項証明書（申請者が法人である場合）
（２）住民票の写し（申請者が個人である場合）
（３）賃貸借契約及びこれに付随する契約に係る約款
・施設（居室）の滞在のみを目的とする契約とすること ※営業行為等は禁止
・必要に応じ、滞在者の承諾を得て事業者が居室内に立ち入ることができる契約にすること
・2泊3日以上利用する旨を明記すること
・滞在者の自己都合による中途解約の場合、大阪市条例で定められた期間未満相当額の返金を禁止する契約にすること
・滞在者（外国人）の言語に対応できるものであること
（４）施設の構造を明らかにする図面
（５）施設の周辺地域の住民に対する説明の方法及びその記録（説明に使用した資料を含む）
＜説明方法について＞
説明会の開催
＜説明内容について＞
次の事項を記載した書面を使用すること
・特定認定を受けようとする者の氏名（法人にあたってはその名称及び代表者の氏名）及び住所
・施設の名称・所在地
・事業の概要
・２４時間対応可能な苦情等窓口の連絡先（責任者氏名、電話番号等）
・廃棄物の処理方法
・騒音の発生を防止するための方法
・火災等の緊急時の対応方法
（６）施設の周辺地域の住民からの苦情及び問合せに適切に対応するための体制及びその周知方法（施設の構造設備及び滞在に必要な役務の 提供等の概要を含む）【様式２、様式２－２】大阪市保健所のホームページからダウンロード可能です。
＜体制の整備＞
・滞在者の病気、事故、事件、火災等の緊急事態に備え、滞在者が認定事業者と常に連
絡できる体制（24時間体制）
・近隣の住民からの苦情問い合わせに対応できる体制（24時間体制）
＜ホームページについて＞
・対応できる外国語を掲載すること
・2泊未満での滞在が可能と誤認するような内容は掲載しないこと
＜建物出入口付近への表示について＞
・滞在者が容易に施設を把握することができる表示をすること
＜滞在者名簿について＞
・滞在期間、氏名、住所、職業、国籍、旅券番号は必ず入れること。３年間保存。
・外国人の場合は、日本国内に住所を有していないことの確認として、旅券の呈示を求め、滞在者全員の旅券の写しを滞在者名簿とともに保管する。
・施設、事業者の事務所、事業者から滞在者名簿の備付けに係る事務を受託した者の事務所に備え付ける。（電子媒体でも可能）
・滞在者の施設の使用開始時及び使用終了時に対面等（又は滞在者が実際に施設に所在することが映像等により確実に確認できる方法）により、滞在者全員の本人確認を行い、記録する。
（７）消防法令適合通知書の写し
（８）水質検査成績書の写し（使用水が水道水以外の場合）
（９）施設を事業に使用するための権利を有することを証する書面
＜ケース1＞ 所有物件の場合（区分所有物件を除く）
→建物の登記事項証明書等を添付する。
＜ケース2＞ 賃貸物件の場合
→当該居室の所有者及び当該居室に係る全ての賃貸人（転貸者）が民泊の実施につい承諾していることが必要
関係する賃貸借契約書全てに民泊OKの記載がある場合⇒全ての賃貸借契約書の写 し
ない場合⇒全ての賃貸借契約書の写し及び関係者全てが承諾していることが分かる書面の写し
＜ケース3＞ 区分所有物件の場合
→管理規約に違反していないことを証する書面
＜ケース4＞ 区分所有物件を賃貸する場合
管理規約に違反していないことを証する書面
賃貸借の関係者からの賃貸借契約書の写し及び使用承諾書の写し
（10）付近見取図
（11）居室内に備え付ける施設の使用方法に関する案内書
＜注意事項の説明＞
・施設に備え付けられた設備の使用方法
・廃棄物の処理方法
・騒音等により周囲に迷惑をかけないこと
・火災等の緊急事態が発生した場合の通報先及び初期対応の方法（防火、防災設備の使用方法を含む。）
上記内容を記載した案内（利用案内書等）を滞在者の使用言語で表記する。
（12）その他市長が必要と認める書類
上記が申請書と申請添付書類です。
手続きに不安を感じられた方はお気軽にご相談ください。
丁寧、スピーディーに対応させて頂きます。
弊所は、民泊専門の行政書士事務所として２０１７年以降大阪市を中心として関西一円で多くの実績があります。
迅速・丁寧な対応で問題解決致します。お気軽にお申し付けください。
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特区民泊の施設の構造等の要件について
民泊専門行政書士の渡邊です。
大阪市内で特区民泊を営業許可する際に必要な施設の構造等の要件について、今回は記述します。
・居室の床面積は２５平方メートル以上
壁芯面積で計算します。壁芯面積は、建築基準法で定められている面積で、建築基準法で定められている面積です。建築士さんが作られている建築図面で計算した面積のことです。
バルコニーはその面積から除いて計算してください。
ちなみにメーターボックスは独立して占有しているのであれば加えて問題ないですが、２部屋以上（マンションの場合、１０１号室と１０２号室のような隣同士の部屋）で共有しているようなメーターボックス、そもそも独立してメーターボックスがない場合（壁等の区画が明確に分かれていない場合）であれば、その部分は居室の面積から除いて計算する必要があります。面積がギリギリの場合は十分に確認する必要があります。
・出入り口及び窓は鍵をかけることができるもの
窓の鍵が故障等で機能を果たしていない場合は修理してもらう必要があります。築年数の古い長屋等の場合は鍵が故障していることが多いです。
・適当な換気、採光、照明、防湿、排水、暖房及び冷房設備
基本的に部屋ごとにエアコン設備は必要です。照明も要件になっているので、保健所検査までには照明機器を設置する必要があります。
・台所、浴室、便所及び洗面所
浴室はシャワーのみでも可です。湯舟はなくても大丈夫です。台所のシンクを洗面所とすることはできないので、独立した洗面所を設置する必要があります。ワンルームマンション等でよく設置されているような３点ユニットバスは可です。
・寝具、テーブル、椅子、収納家具、調理のために必要な器具又は設備及び清掃のために必要な器具
寝具はベッドもしくは布団でも可です。椅子は座椅子でも可です。調理器具は電子レンジ、コンロ等加温できるものです。清掃器具は掃除機、雑巾、ゴミ箱が必要になります。
１居室に１つ以上必要ですので、マンションなどで複数居室の場合は、その居室数に応じてそれぞれ器具が必要になります。
上記の要件は、保健所検査時にすべて確認されます。特に掃除機や雑巾、ゴミ箱は用意を忘れてしまうことが多いので、検査までには設置しておいた方が、検査がスムーズに行われます。
最悪のケースでは再検査になることもあるようなので（その場合は認定取得が遅れます。）十分に気をつけましょう。
弊所は、民泊専門の行政書士事務所として２０１７年以降大阪市を中心として関西一円で多くの実績があります。
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行政書士渡邊正和事務所
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民泊の住民説明会について
民泊専門行政書士の渡邊です。
民泊を実施するには近隣住民への説明を求められます。
大阪市の特区民泊の申請の場合は、近隣住民への説明会を実施することが、大阪市条例で義務化されています。
２０２０年３月以前の特区民泊の申請では近隣住民への説明会実施は義務ではなかったため、一定の範囲内への住民の個別訪問を行い、不在であれば説明文章等を投函することで説明の義務を果たしたとみなして、基本的には申請することは可能でした。
当時は、最悪のケースではありますがポスティングさえもしないで虚偽の報告をして営業認定を取得して営業開始後、近隣の住民から何も説明を受けていない、民泊施設ということも知らなかった等、苦情やクレームが行政に入り、大きなトラブルになることが多発していたようで、説明会実施義務の条例改正に至ったようです。
弊所は、２０２０年３月以前からも多くの住民説明会を実施して住民の皆様の質問や要望に対して対応してきました。説明会実施は義務ではありませんでしたが求められた場合は誠実に実施する方がよいので説明会は幾度となく実施しました。
説明会実施時に論点になりやすい代表的な問題を挙げます。
- 騒音問題
- ゴミ問題
- タバコ問題
- 治安問題（外国人嫌い問題）
以上の４点が代表的な問題になります。
少なくとも上記の４点の問題については事前にどのような対応を実施するか、説明する回答についてある程度の方針を決めておく必要があります。
説明会開始から温度感が高く、怒号が飛ぶこともあります。不信感や不安感があるから、そのような態度になることが多いと思います。
ですので、不信感や不安感を持っている住民の方への民泊実施を納得させることはハードルが高い場合もあるかもしれないので、うーん。まあええか、みたいな感じの落としどころを見つけていくことが大切です。
そのためには、丁寧な対応が求められます。
認定取得する要件に民泊の同意を得るということは必要ないですが、一定の理解を得ることが今後の営業をスムーズにするにあたっても必要なことと思います。
弊所は、民泊専門の行政書士事務所として２０１７年以降大阪市を中心として関西一円で多くの実績があります。
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特区民泊の名義変更について
民泊専門の行政書士の渡邊です。
今回は、特区民泊の名義変更について説明します。
特区民泊の認定取得している物件の名義変更（営業者の変更）をして欲しいという相談は、非常によく頂くお問い合わせです。
過去に一度認定取得して現在も認定取得物件であるため、名義変更するだけなのであれば手続きも安易にできると考えられる方が多くいる傾向があります。
しかし、基本的には新規で認定取得時する手続きと同様になります。
そもそも、特区民泊の場合は名義変更手続きをするということが規定されていません。（旅館業法の許可の場合は、事業譲渡や引継ぎという手続きはあります。）
新規案件と同様の手続きが必要になるため、消防法令適合通知書（消防法令で民泊することに対して許可）も再度取得する必要がありますので、新たな営業主の名義で所轄消防署に対して消防法令適合通知書交付申請を行う必要があります。
既に認定取得している物件のため、過去に取得した際には設備を導入しているため新たな消防設備の導入は必要がないことが多いと思いますが、消防設備の点検が済んでいないということがあれば、消防設備士に消防点検を実施してもらい、点検時に設備に不備があれば是正して、消防署に報告する必要があります。
新型コロナウイルス蔓延する前に認定取得している物件であれば、実施義務がありませんでしたが、２０２０年４月以降は大阪市条例で近隣住民への住民説明会の実施が義務化されています。
ですので、近隣住民に対しての説明会の実施は必要になりますので、過去の営業者が民泊営業していた際の苦情が蓄積されていて、民泊営業に対しての不安感が大きくなっている可能性は十分に考えられますので、通常の説明会より丁寧な対応が求められることが考えられます。
十分に慎重に事前確認したうえで進めていくことが求められます。
是非とも、早めの段階で専門家に相談することをお勧めいたします。
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用途地域について
民泊専門の行政書士の渡邊です。
今回は、用途地域についての説明させて頂きます。
そもそも用途地域とは、計画的な市街地を作るために用途に応じて分けられたエリアということです。大きく分けると、住居系、商業系、工業系に区分することができます。
民泊ができるエリアと、できないエリアがあるというこです。
営業許可取得できる必須要件である用途地域は、まず始めに必ず確認するようにしてください。
現在、大阪市内で旅館業、特区民泊を実施することが可能な用途地域です。
第一種住居地域（宿泊施設として供する部分の床面積が３０００平方メートル以下に限ります。）
第二種住居地域
近隣商業地域
商業地域
※営業不可の用途地域は住居専用地域、工業地域、工業専用地域となります。
住宅宿泊事業では、工業地域での営業も可能です。
住居専用地域では、禁止エリアに条例で規制されていますが、幅員4メートル以上に接する住宅の敷地があれば営業可能です。（管理委託が不要な場合、いわゆる家主同居型は住居専用地域でも営業は可能です。）
大阪市内の用途地域の確認は、インターネットで検索することも可能です。マップナビおおさかかと検索してもらうと可能です。
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行政書士渡邊正和事務所
大阪市内で民泊を実施するため３つの方法について
民泊専門の行政書士の渡邊です。
今回は大阪市内で民泊を実施するための方法を紹介させていただきます。
旅館業の許可、住宅宿泊事業の届出、特区民泊の特定認定と３通りあります。
それぞれの宿泊可能日数やおおまかな許可取得要件について簡単に記載させていただきます。
- 旅館業の許可
年間３６５日営業可能です。１泊から宿泊可能です。
用途地域の制限はあります。
戸建て住宅や、マンションの一室でも要件に該当すれば許可取得可能です。
ただ、建物構造と管理運営体制で許可取得のハードルが高くなることがあります。近隣に学校や公園等があれば別途制限かかりますので事前調査は重要です。
要件に該当する許可取得可能物件であればチャレンジするべきと思います。
- 特区民泊
年間３６５日営業可能です。２泊から可能です。大阪市条例で最低宿泊日数は２泊３日以上となります。最低宿泊日数に制限が入っています。これが特区民泊の大きな特徴です。ただ、訪日外国人向けの宿泊施設であれば、長期滞在というニーズに合うため２泊３日以上でも問題がないことが多いと考えます。
用途地域の制限はあります。
居室の面積は壁芯で２５平方メートル以上です。壁芯面積は建築基準法で定められている建築面積と同じです。
- 住宅宿泊事業の届出
年間１８０日以内の宿泊が可能です。ですので1年間の半分は営業をすることはできません。
住宅宿泊事業法で用途地域の制限はありませんが、大阪市条例で、別途規制が入っています。
・住居専用地域で幅員４メートル以上に接する住宅の敷地の存する区域を除いて全ての期間で営業を行うことができません。（管理委託が不要な場合、いわゆる家主同居型は住居専用地域でも営業は可能です。）
・小学校の敷地から１００メートル以内の区域であれば月曜日の正午から金曜日の正午まで営業することができません。
宿泊日数に制限が入る点で、大阪市の場合は実務的には２５平方メートル未満の居室面積である場合、住居専用地域で幅員４メートル以上ある場合に届出することが多いと感じています。
読んでいただきありがとうございます。
弊所は、民泊専門の行政書士事務所として２０１７年以降大阪市を中心として関西一円で多くの実績があります。
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